Управление многоквартирными домами: самые значимые позиции Верховного суда за 2019 год
Обзор: «Управление многоквартирными домами: самые значимые позиции Верховного суда за 2019 год»
Исключительные права на представленный материал принадлежат АО «КонсультантПлюс».
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 28.01.2020.
Практика высшей судебной инстанции в минувшем году складывалась для управляющих компаний исключительно удачно по всем фронтам: в спорах с собственниками, контрольными органами, банками, ресурсоснабжающими организациями.
УК против владельцев квартир с незаконной перепланировкой
Сотрудники управляющей компании имеют безусловное право не чаще одного раза в три месяца осматривать любую квартиру, чтобы проверить состояние здания и внутриквартирного оборудования. Время осмотра должно быть согласовано заранее.
УК против владельцев подвальных помещений
Владелец помещения в подвале обязан оплатить тепло, которое поступает от магистрального трубопровода, проходящего через помещение. Довод о том, что собственник не просил о теплоснабжении, не поможет.
УК против собственников государственных и муниципальных квартир
В прошлом году Верховный суд неоднократно вставал на сторону управляющих организаций, которые добивались оплаты услуг от публичных собственников. Одновременно суд защитил интересы граждан-нанимателей.
Первая ситуация: плата за содержание жилья, установленная в договоре управления МКД, больше платы по договору найма.
Образовавшуюся разницу обязан возместить управляющей организации госорган или иной публичный собственник квартиры, а не наниматель. То, что договор между публичным собственником и управляющей компанией не заключен, не имеет значения.
Вторая ситуация: в государственной или муниципальной квартире нет счетчиков.
Управляющая организация вправе взыскать с публичного собственника доплату в связи с применением повышающего коэффициента. Ведь именно собственник, а не гражданин-наниматель обязан установить приборы учета.
УК против контрольных органов
В договоре управления МКД может быть предусмотрена регулярная индексация размера платы за содержание и ремонт жилья. В этом случае для ее повышения не нужно каждый раз получать одобрение общего собрания. Претензии контрольных органов об обратном необоснованны.
Управляющая компания не обязана возвращать жильцам перечисленные ими деньги, если она обслуживала дом на основании договора, но сведения о доме не были включены в реестр лицензий субъекта РФ.
УК против банков
Средства со спецсчета, который управляющая компания открыла в банке для формирования фонда капремонта, могут списываться только для оплаты обязательств, связанных с капремонтом.
Банк не имеет права списывать деньги со спецсчета на иные цели, даже во исполнение судебного решения.
УК против ресурсоснабжающих организаций
До 3 апреля 2018 года собственники и наниматели помещений в МКД могли перейти на расчеты непосредственно с РСО. При этом за надлежащее качество коммунальных услуг продолжает отвечать управляющая компания.
Если до этой даты переход состоялся, прямые расчеты сохраняются вплоть до принятия решения о заключении договоров непосредственно между собственниками (нанимателями) и РСО.
При данной схеме расчетов РСО не может претендовать на средства, поступающие в связи с применением повышающего коэффициента к расчетам плательщиков, у которых нет счетчиков. Эти деньги она должна перечислять управляющей компании.
Особенности установления платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в многоквартирном доме
Письмо Минстроя России от 10.12.2019 N 47256-ОЛ/06 <О плате за жилое помещение и коммунальные услуги>
Разъяснены особенности установления платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя в том числе плату за работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за потребляемые коммунальные ресурсы.
При начислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно.
После установления нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме для последующего включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов на коммунальные ресурсы не требуется принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме соответствующего решения, поскольку размер платы определяется без учета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Распределение государственных жилищных сертификатов на 2020 год
Распоряжение Правительства РФ от 18.01.2020 N 33-р
На 2020 год утверждено распределение государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы.
Утвержденный график содержит объемы господдержки и сроки выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов в отношении категорий граждан, государственные обязательства по обеспечению жильем которых установлены федеральным законодательством (военнослужащие, граждане, пострадавшие в результате радиационных аварий, переселенцы и т.д.).
Единый порядок выбора управляющей организации для управления многоквартирным домом, принадлежащим государству.
Федеральный закон от 28.01.2020 N 4-ФЗ
Установлен единый порядок выбора управляющей организации для управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат государству или муниципальному образованию.
Указывается, что управление такими домами будет осуществляться на основании договора, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ. Заключение договора без проведения конкурса будет допускаться только в случае, если указанный конкурс был признан несостоявшимся.
Отменяется правило, в соответствии с которым порядок управления многоквартирным домом, в котором все помещения принадлежат РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, определяется соответственно федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Программа обеспечения жильем молодых ученых
Постановление Правительства РФ от 18.01.2020 N 18
Программа обеспечения жильем молодых ученых распространена на ученых, работающих в образовательных организациях высшего образования.
Ранее правом на получение государственных жилищных сертификатов по данной программе пользовались только молодые ученые, работающие в подведомственных Минобрнауки России научных организациях.
Кроме того, устанавливается, что обязанность по возврату полученных средств не возникает у уволившегося молодого ученого, в случае если он в течение 3 месяцев со дня увольнения заключит новый трудовой договор на замещение должности научного работника с той же или другой научной или образовательной организацией.
ПРОЕКТ: упростить процедуру перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей с маткапиталом
Проект Федерального закона N 880655-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения процедуры перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей с детьми»
Депутаты предлагают упростить процедуру перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей, направивших средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита.
Законопроектом, в частности:
- устанавливается, что жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, считается находящимся в залоге (ипотека в силу закона) у кредитора, предоставившего денежные средства на полное погашение ранее выданного ипотечного кредита;
- устраняется необходимость получения согласия первоначального кредитора — залогодержателя на регистрацию ипотеки с новым кредитором, в случае если новым кредитором предоставлен ипотечный кредит на полное погашение ранее выданного кредита;
- отменяется необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения новому кредитору в случае предоставления им рефинансирования ранее полученного ипотечного кредита;
- отменяется необходимость оформления объекта недвижимости в общую долевую собственность членов семьи на этапе смены кредитора.
Законопроектом также предлагается включать в ЕГРН сведения об использовании маткапитала для покупки жилья в ипотеку.
Предполагается, что принятие законопроекта будет способствовать снижению рисков новых кредиторов в части оформления обеспечения, что позволит сразу установить пониженную ставку по кредиту.
Дополнительные меры поддержки граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда
Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ
Установлены дополнительные меры поддержки граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда.
В частности, вводится требование о включении в размер возмещения за изымаемое жилое помещение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Предусматривается возможность расходования средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, средств региональных и местных бюджетов на приобретение жилых помещений, строительство домов, выплату гражданам возмещения, предоставление субсидии гражданам на приобретение (строительство) жилых помещений, а также застройщикам, реализующим проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий.
Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
В прокуратуре и СК России расширен круг лиц, имеющих право на выкуп излишков площади при предоставлении жилых помещений в собственность
Федеральный закон от 27.12.2019 N 516-ФЗ
В настоящее время жилые помещения могут быть предоставлены сотрудникам органов прокуратуры и СК России в собственность с их согласия с превышением нормы предоставления площади жилого помещения, при условии оплаты за счет собственных средств соответствующего превышения (п. 10 статьи 44.1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» и п. 13 статьи 35.1 Федерального закона «О Следственном комитете Российской Федерации»).
Внесенными изменениями к лицам, имеющим право на получение жилого помещения в указанном выше порядке, отнесены также:
- лица, уволенные со службы с правом на пенсию;
- нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены семьи погибшего (умершего) сотрудника в связи с исполнением им служебных обязанностей или вследствие заболевания, полученного в период службы;
- инвалиды I и II групп, уволенные из органов по состоянию здоровья.
Новые материалы
Если документ отсутствует в вашем комплекте СПС Консультант Плюс,
его можно заказать через сервис «Линия консультаций»
Тел.: 418-58-74, e-mail: hotline@inform.plus